徐海霞等代表： 你们提出的“关于加强我县小区物业管理”的建议收悉，首先感谢您对住建局工作的关心和支持。经研究，现答复如下： 一、《江苏省物业管理条例》实施以来，社会各界对物业管理的认知水平大大提高，新建物业小区的物业管理正在逐渐向职业化、正规化方向发展，业主的自治和维权意识空前高涨。但由于种种原因，业主与开发企业、物业管理企业之间的矛盾纠纷并未因此而减少，相反甚至有增加的趋势，严重影响了居民的正常生活及和谐社会的建设，并已经成为社会各界普遍关注的焦点和政府管理工作的难点。可以说，小区物业管理的问题已成为关注民生的一个热点问题，与我们的生活息息相关。我局物管办对我县物业管理小区进行了充分调查，从现状来看，确实存在以下诸多问题： 1.小区房屋质量问题、基础配套设施不够完善 有些开发企业没有按规划设计方案建设好小区内的配套设施，大多房屋质量问题在保修期内开发企业维修不及时或不维修，像房屋漏水、下水不畅、门窗变形、玻璃漏气等，则会使业主的直接利益受到损失。同时，开发商遗留的问题长期得不到解决，让物业管理公司背了黑锅，有的是物业管理公司不作为。 针对该问题我们拟定了解决问题对策，我局成立了前期承接查验、综合验收工作领导小组，严格把好小区验收关，并对开发企业设立了资金监管账户，确保查出的问题整改到位，对在规定时间内所查出问题开发企业没有整改到位的，封结启用资金，直至整改到位，对在规定时间内因物管公司不作为的问题没有整改到位的，通报批评，扣除信用分。 2.物业收费标准低、物管企业服务意识差、少数业主的综合素质偏低、物业管理收费困难 我县物管小区物业收费标准低、造成管理服务人员老年化；有些物管企业管理不规范、服务意识差；少数业主的综合素质、公众道德水准较低，乱找理由不交物业管理费，直接影响了物业管理公司的运营，间接侵占了其他业主的利益。遇此情况，有的物业管理公司采取了“冷处理”手段，如加强催缴、答应其一些条件、给其一些“特殊待遇”等；少数物业管理公司不惜与业主“撕破脸”，将欠费业主告上法庭；有些物业管理公司就采取了一些非法措施，如以停水断电作为“管理手段”。进而引发业主信访、投诉等。 二、下一步打算 1.根据《连云港市物业管理收费实施细则》的物业管理服务内容与服务等级标准，对管理服务好的小区，提高收费标准，实行明码标价，体现价值相符。 2.加强舆论宣传力度。作为业主要有换位思考的心理。有些业主往往存在急躁的心理，一出现这样那样的问题，便会找物业公司解决，一旦不能及时解决，就会对物业公司产生不满。在实际中，物业公司面临的是许许多多的业主，每天都要处理很多问题，在人力时间上难免捉襟见肘，这是就需要我们业主的谅解，多一点耐心，也许问题会更快的解决。 3.对物管企业要建立考核机制。督促物业公司树立好真正为业主服务好的理念。要把业主当做家人，把业主出现的问题当成自己家出现的问题一样看待，这样才会全心全意地去做，从而得到更好的效果。 4.建议县政府出台物业费收缴征信失信考核机制。主动交纳物业费本身就是业主应尽的义务，公共服务费也是物业公司对小区提供公共部位服务的基本保障。物业公共服务费是是物业管理的核心。第一，收费标准较低，加之物业公司体制不善，管理不当，运营资金周转往往较紧张，各公司间竞争较激烈；第二，业主常常存在自我心理，由于各种原因，物业费总是一拖再拖。第三，物管工作量大，住户的个人素质也参差不齐，这些因素导致了费用无法及时上交，收费成了老大难。 对此，县政府应出台物业费收缴征信失信考核机制，对住在小区公职人员，所在单位对其交纳物业费与否纳入其中考核的一项。同时对非公职人员也要建立失信考核机制。 5.处理好小区幼儿园矛盾 全县很多小区幼儿园闲置，资源浪费，得不到充分发挥，业主利益受损。经调查，金榜华府物业阻止教育机构幼儿园装修并无不妥之处，避免以后矛盾发生，维护了业主切身利益。为此问题对策是:我局与教育局正在共同对全县小区幼儿园正在统计中并将与规划部门对接核实，幼儿园权属是归全体业主所有，还是归开发单位所有。待权属搞清楚之后，便可推行实施。 6.稳妥解决小区停车难 人们生活水平提高了，越来越多的家庭拥有了私家车，小区内必然要有停车的位置，但目前一个突出的问题是大多小区内车位不够，车辆乱停放现象较明显。另一个问题是，有的小区建设有地下停车场，当车位价格较高，不少业主反映车位太贵，买房就已经花去较大笔资金，往往就负担不起停车位的费用。因此，这样的一些住户就会不去选择地下车位，而是停在自家楼下或小区院内其他地方。更为突出问题是全县新老小区都没有收取停车服务费，物业管理企业对小区车辆管理松懈，造成了小区内较乱和其他住户出行的不方便等诸多问题，反映出小区物业停车难的问题亟待解决。为此问题对策是: 我们将依据《连云港市物业管理收费实施细则》中的汽车停放管理及收费标准，对具备条件管理好的小区推行实施。剔除管理成本后，结余部分按3：7比例分成。30﹪补充物业管理经费不足，70﹪转入维修资金账户或用于房屋及其公共部位设施设备维修。即达到了规范管理车辆目的，又达到了以业养业最终目的。 7.推进业主委员会规范成立 住宅小区经综合验收合格后，开发建设单位可向居住小区业主委员会办理移交的政策可操作性很低。因房屋未必全部售出、使用年限不够、入住率不够，业主委员会也不可能马上成立。这样，业主对物业的知情权没有得到应有的尊重和保护。另外，在小区业委会成立之前的前期物业管理企业是由开发建设单位通过公开招投标形式的选聘物业管理，这样业主对物业公司的选择权无法保证。为此问题对策是:根据《江苏省物业管理条例》相关规定及连云港市业主委员会选举规定和程序，凡具备成立业主委员会（管理委员会）的小区，所在小区的街道办事处、社区居民委员会牵头，我局物管办监督指导推进，指导业主选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有必要的工作时间、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作，能够在物业管理企业和业主之间起到桥梁作用，建立业主和物业管理企业之间的信任。业主委员会与物业公司签订物业管理委托服务合同，仔细斟酌条款，确定服务项目和服务费价格，并定期召开业主大会，监督维修资金使用情况，受理业主投诉。对于热难点问题，物业管理企业在进驻小区时，要与业主签订管理规约，对违章搭建、垃圾处理、噪音油烟扰民、放养宠物和乱停车等问题约法三章，共同维护小区稳定。 8.严格把好维修资金使用关，努力推进老旧小区改造 为维护小区业主切身利益，我局正在出台小区维修资金管理使用管理办法，对超过保修期限老旧小区房屋公共部位及其设施设备急需维修、更新改造的，小区业主委员会可以申请启用维修资金，经我局物管办、房产管理处核实后即可动用维修资金。 灌云县住建局 2019年8月5日